2008년 이후 수도권 주택 매매 시장의 침체에도 전셋값은 꾸준히 올랐다. 감정평가원에 의하면, 현재 아파트 매매가 대비 전세금 비율은 전국적으로 70%가 훌쩍 넘는다. 이에 대안으로 제기된 전·월세 상한제는 재계약 시 전·월세 인상률을 5% 이내로 제한하며, 계약갱신청구권은 현재 2년인 계약 기간이 끝나는 경우 임차인이 2년을 추가로 계약을 요구할 수 있도록 한다. 이를 통해 최대 4년간 안정적으로 주거생활을 할 수 있게 되는 것이다.

   그러나 이는 임대인과 임차인 모두의 입장을 고려한 장기적 대책이 아닌, 임차인만을 위한 일시적 대안일 뿐이다. 임대인 입장에서 주택은 재산 증식의 수단이기 때문에 수익률이 떨어지게 되면 방법을 가리지 않고 이를 유지하기 위해 애쓴다. 그러므로 상한제가 도입되면 많은 임대인이 앞으로 올리지 못할 임대료를 제도 시행 전에 미리 올리는 방법을 택할 것이다. 과거 주택임대차 최단 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 당시, 집주인들이 2년 치 전셋값을 인상했던 전례가 이를 뒷받침한다. 결국, 상한제의 도입은 주택의 수익률이 하락할 것이라는 임대인의 불안을 자극할 뿐이다.

    또한, 임대료가 규제되면 주택을 재산증식의 목적으로 투자하는 임대인들은 기대했던 가격보다 낮은 임대료를 부여받게 된다. 따라서 수익률이 떨어질 수밖에 없고 주택가격은 자연스레 내려가 주택산업을 침체에 빠트린다. 이는 장기적으로 경제에 악영향을 미친다. 이에 정부는 현재 저소득층을 위한 공공임대주택을 늘리고, 서민층을 대상으로 기업형임대주택(뉴스테이)을 공급하는 전략을 펼치고 있다. 하지만 임대주택 공급이 물리적으로 제한적인 만큼, 전세를 주는 임대인에 대한 금융 및 세제 혜택을 부여하고 공급 물량을 늘려야 한다.

   그동안 많은 전·월세 대책이 있었지만, 치솟는 전세 가격과 급속도로 진행되는 월세 전환을 막기엔 역부족이었다. 19대 국회 마지막 본회의에서 전세보증금을 월세로 전환할 때의 비율인하, 즉 전·월세 전환율 인하를 주요 내용으로 하는 주택임대차보호법 개정안이 통과됐다. 그러나 이는 임대 기간 내에 전세를 월세로 전환할 때만 적용되기 때문에, 정작 기존 계약을 갱신하거나 신규계약을 체결할 땐 낮아진 전·월세 전환율 기준을 적용받을 수 없어 실효성이 떨어진다. 정부는 이러한 혼란을 줄여주고 임대인, 임차인 모두의 권리를 보장하는 대책을 만드는 데 집중해야 한다.