이번 해 한국감정원의 통계자료에 따르면, 서울 전셋값 지수는 104.1로, 2년 전보다 9.5% 상승했다. 그중 아파트의 전셋값은 상승 폭이 14.2%로, 이는 전세 기간 만료 후 올려줘야 할 전셋값 추가분이 14%나 된다는 뜻이다. 이러한 상황에서 전·월세 상한제와 계약갱신청구권은 그 해결책이 될 수 있다. 이 제도가 시행될 경우 집주인이 함부로 전·월세금을 올리거나 세입자를 내쫓는 것이 불가능해지기 때문이다.

이에 반대 측은 전·월세 상한제가 사적 영역인 주택 시장의 자연스러운 흐름을 왜곡하는 제도라고 주장한다. 하지만 이는 오히려 집주인과 세입자가 갑과 을의 관계가 아닌 평등한 입지에 설 기회를 제공한다. 이러한 이유로 경제협력개발기구(이하 OECD) 가입국 중 대부분은 이미 임대료 상한제를 시행하고 있다. 영국은 임대료 조정관이 정하는 공정임대료를 기준으로 민간임대주택 임대료를 규제하며, 프랑스는 건축비 상승률의 80%를 상한선으로 둔다. 이외에 독일, 미국에서도 전·월세를 지나치게 인상하면 가계부채가 증가하고 물가가 상승하는 부작용을 낳기 때문에 국가가 이를 제한하고 있다. 또한, 전·월세 상한제를 도입함으로써 전·월세 폭등이 발생한다는 우려는 기우에 불과하다. 2001년 상가임대보호법 제정 당시, 계약갱신 청구 기간을 5년으로 뒀을 때도 가격 폭등이 생긴다는 예상과 다르게 상가의 85%는 보증금 변동이 없었다.

현재 전셋값이 오르고 있는 주요 원인은 전세가 줄고 월세가 늘어난다는 것이다. 주택값이 하락하고 저금리 문제가 생기면서 집주인이 전세를 은행금리보다 높은 월세로 전환하는 경우가 많아진 것이다. 결국, 세입자는 목돈 마련이 어려워 높은 월세 부담을 떠안을 수밖에 없다. 하지만 계약갱신청구권으로 현재 2년인 전·월세 계약 기간이 4년으로 늘어난다면 전세의 월세 전환을 늦출 수 있다. 이미 독일, 프랑스 등 OECD 가입국 중 선진국 대부분은 계약갱신청구권을 보장해 장기임대차를 유도하는 상황이다. 그중 독일의 평균 주택임대차 기간은 13년이지만 우리나라는 80%가 5년 미만에 불과하다.

전·월세 문제를 해결하기 위해 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “임대주택공급을 획기적으로 늘리고 임대료, 임대차 관계를 안정화해야 한다”라고 말했다. 임대주택공급을 늘리는 방안만으로는 현 상황을 해결할 수 없다는 것이다. 즉, 전·월세 상한제 도입은 서민 주거와 국민경제를 안정화하기 위해 오늘날 꼭 필요한 대책이다.

문아영 기자 dkdud4729@naver.com